【売却・購入マッチングシステム】
賃貸物件の管理、募集を主幹事業としている当社は、1000人以上のオーナー様とのお取引がございますので、常に売却、購入のご相談を頂いています。
売りたいオーナー様、買いたいオーナー様のご縁を取り持ちます。
ご登録は03-5761-7930（資産運用ユニット）又はお問い合わせフォームにて
将来の不安から、現在30才～40才の収益物件購入希望者が増えています。
最近ではこんな方がオーナーになりました。
■購入物件
- 横浜市営地下鉄ブルーライン
- 「弘明寺」駅 徒歩7分
- 木造2階建て
- 平成3年8月築
| 価格 | 2,850万円 |
| 諸費用 | 207万円 |
| 合計 | 3,057万円 |
| 月間賃料収入 | 258,000円 |
| 借入金返済 | 149,053円 |
| 月間経費 | 11,145円 |
| キャッシュフロー | 97,802円 |
| 自己資金 | 607万円 |
| 借入金 | 2,450万円 |
| 借入金利 | 3.175％ |
| 借入期間 | 18年 |
| 年間賃料収入 | 3,096,000円 |
| 表面利回り | 10.8％ |
■諸費用内訳
| 仲介手数料 | 950,000円 |
| 登記費用 | 340,000円 |
| 印紙代 | 15,000円 |
| 金融機関手続料 | 400,000円 |
| 不動産取得税 | 155,000円 |
| 火災保険料 | 17,000円 |
| 固・都税清算金 | 43,000円 |
| 不動産鑑定士費用 | 150,000円 |
| 諸経費計 | 2,070,000円 |
収益物件を探していたAさんから、「気になる物件はあるものの、金融機関から融資について良い返事を頂けない」という相談を受けました。
その日のうちにご来店いただきお話を伺ってみると、
年齢的にまだお若く、年収が金融機関の規定に足りなかったため、なかなか良いお返事を頂けない様でした。
そこで融資を獲得するべく10行以上の金融機関を一緒に回り、なんとか融資を取り付けることが出来ました。
自己資本とあわせてぎりぎりでしたが、無事決済することが出来、Ａさんは晴れて新オーナーとなられました。
表示の賃料総額・想定賃料は本当に大丈夫？
昔から住んでいる長期入居者の高い賃料は割り引いて検討する必要があります。
想定賃料が相場より高い設定になっていないか、購入側でも賃料査定することをお勧めします。
問題入居者、滞納者がいないかレントロールのチェック、ヒアリングは入念する必要があります。
利回りだけでなく土地相場・建物価格もチェック
賃料は不変的なものではありません。利回り計算だけでなく、将来の売却も考えて土地相場、建物残存価格もチェックする必要があります。
借入金の担保評価においても、収益性より土地、建物価格を重視する金融機関もあります。
メンテナンス履歴を確認しましょう
外壁、防水工事は多額の費用を要します。前所有者から修繕履歴を確認し、そろそろ補修時期を迎えているようなら、補修費用を考慮して購入価格を検討します。
また、故障発生率の高いエアコンや給湯器の交換履歴も押さえておく必要があります。
高稼動に転化する要素は無いか
ほったらかしで安く貸している物件は狙い目です。定期的な設備投資がなされておらず収益性が低い物件は価格も安くなっています。リフォームやメンテンスで建物を再生すれば思わぬ掘り出しもの物件になります。
